Gebäudeversicherung im Vergleich: Schutz für Ihr Haus finden

Eine Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten, wenn das Wohngebäude selbst durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel beschädigt wird, während die Hausratversicherung das bewegliche Inventar absichert. Entscheidend sind die gewählten Bausteine, die Höhe der Versicherungssumme und ob Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen eingeschlossen sind. Der Vergleich zeigt, welche Tarife diese Leistungen zu welchen Bedingungen bieten, damit Sie die Auswahl anhand Ihrer eigenen Immobilie treffen können.

• Die Basisdeckung einer Gebäudeversicherung umfasst die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
• Elementarschäden durch Hochwasser, Starkregen, Erdbeben oder Erdrutsch sind laut Marktpraxis nur mit einem gesonderten Zusatzbaustein versichert.
• Nach § 8 VVG steht Ihnen bei Abschluss über Fernkommunikation ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu.
• Eine ordentliche Kündigung des Vertrags richtet sich nach § 11 VVG und den jeweils vereinbarten Fristen.
• Bei einer zu niedrig gewählten Versicherungssumme droht nach § 75 VVG eine anteilige Kürzung der Entschädigung wegen Unterversicherung.

Die Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die das Bauwerk selbst gegen definierte Gefahren absichert, einschließlich fest verbundener Bestandteile wie Heizungsanlage, Bodenbeläge oder Einbauküche, sofern diese im Eigentum des Versicherungsnehmers stehen. Sie richtet sich an Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, an Vermieter von Mehrfamilienhäusern und an Wohnungseigentümergemeinschaften.

Mieter benötigen keine Gebäudeversicherung, da diese Pflicht beim Eigentümer liegt. Für sie ist die Hausratversicherung relevant, die das eigene Inventar abdeckt und in einem eigenen Vergleich unter Hausratversicherung im Vergleich dargestellt ist.

Bei vermieteten Objekten lässt sich die Prämie über die Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Mieter umlegen, was in den meisten Mietverträgen so vorgesehen ist. Für Wohnungseigentümergemeinschaften schließt in der Regel die Gemeinschaft eine einzige Police für das gesamte Gebäude ab.

• Ein- und Zweifamilienhäuser: Versicherungsnehmer ist der Eigentümer selbst.
• Mehrfamilienhäuser: Versicherungsnehmer ist der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft.
• Gewerblich genutzte Gebäude benötigen zusätzlich oder alternativ eine Gewerbeversicherung, da reine Wohngebäudetarife betriebliche Risiken ausschließen.

Der Grundschutz einer Gebäudeversicherung besteht aus vier Gefahrengruppen, die in nahezu jedem Tarif enthalten sind. Diese Kombination bildet seit Jahrzehnten den Marktstandard und wird häufig als verbundene Wohngebäudeversicherung bezeichnet.

Diese Basisdeckung schützt nicht gegen jede Wassergefahr. Grundwasser, das von außen eindringt, und Überschwemmungen durch Starkregen zählen nicht zum Leitungswasserbaustein, sondern zur Elementarschadendeckung, die als eigener Baustein hinzukommt.

Im Schadenfall übernimmt die Gebäudeversicherung die Wiederherstellungskosten, also den Betrag, der nötig ist, um das Gebäude in den Zustand vor dem Schaden zurückzuversetzen. Das schließt sowohl Reparaturkosten als auch, bei Totalschäden, den kompletten Wiederaufbau ein.

Neben den reinen Baukosten sind meist weitere Positionen mitversichert, sofern sie im Vertrag ausdrücklich genannt sind. Dazu zählen behördlich angeordnete Mehrkosten, etwa wenn nach einem Brand strengere Bauvorschriften gelten, sowie Aufräum- und Abbrucharbeiten am beschädigten Gebäudeteil.

• Kosten für Architekten, Statiker und Sachverständige zur Schadenbegutachtung
• Aufräum-, Abbruch- und Entsorgungskosten am beschädigten Bauteil
• Behördlich angeordnete Mehrkosten, wenn sie im Vertrag eingeschlossen sind
• Bei vermieteten Objekten häufig auch entgangene Mieteinnahmen für die Dauer der Reparatur

Welche dieser Positionen tatsächlich eingeschlossen sind und in welcher Höhe, unterscheidet sich von Tarif zu Tarif. Ein Blick in die Versicherungsbedingungen vor Vertragsschluss zeigt, welche Leistungen konkret vereinbart sind.

Zusatzbausteine erweitern den Grundschutz um Gefahren, die in der Basisdeckung ausdrücklich ausgeschlossen sind. Die Elementarschadenversicherung ist dabei der wichtigste Baustein, da sie Schäden durch Naturereignisse abdeckt, die der Grundschutz nicht kennt.

Elementarschadendeckung

Diese Erweiterung deckt Schäden durch Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen ab. Ob und zu welchen Konditionen ein Anbieter diesen Baustein anbietet, hängt von der Risikozone ab, in der das Gebäude liegt. Diese Zonen werden über das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen ermittelt, das von der Versicherungswirtschaft für die Einstufung von Adressen genutzt wird.

Glasbruchversicherung

Der Glasbruchbaustein deckt zerbrochene Fensterscheiben, Glastüren, Wintergärten und teilweise auch Vitrokeramikflächen von Kochfeldern ab, unabhängig davon, ob der Schaden durch Sturm, einen Unfall oder Vandalismus entstanden ist.

• Elementarschadenschutz für Hochwasser, Starkregen, Erdbeben und Erdrutsch
• Glasbruchschutz für Fenster, Glastüren und Wintergärten
• Weitere mögliche Bausteine wie Überspannungsschäden oder Photovoltaikanlagen

Die gleitende Neuwertversicherung ist ein Modell, bei dem die Versicherungssumme automatisch an die Entwicklung der Baupreise angepasst wird. Grundlage ist meist der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts, der jährlich in die Beitragsberechnung einfließt.

Ohne diese Anpassung würde die vereinbarte Summe mit steigenden Baukosten schrittweise zu niedrig werden. Das führt im Schadenfall zur Unterversicherung: Die Versicherung zahlt dann nur den Anteil der Kosten, der dem Verhältnis von tatsächlicher zu erforderlicher Versicherungssumme entspricht. Diese anteilige Kürzung ist in § 75 VVG geregelt.

Viele Tarife verzichten vertraglich auf die Einrede der Unterversicherung, sofern die Versicherungssumme nach einem anerkannten Verfahren, etwa dem Wert 1914, ermittelt wurde. Dieser Verzicht ist eine Vertragsbedingung und sollte vor Abschluss geprüft werden, da er im Schadenfall über die volle Erstattung entscheiden kann.

• Gleitender Neuwertfaktor passt die Prämie und die Versicherungssumme jährlich an
• Unterversicherungsverzicht schützt vor einer anteiligen Kürzung im Schadenfall
• Nach umfangreichen Renovierungen oder einem Anbau ist eine Neubewertung sinnvoll

Die Prämie einer Gebäudeversicherung ergibt sich aus mehreren Faktoren, die der Versicherer bei Vertragsschluss abfragt. Diese Angaben unterliegen der vorvertraglichen Anzeigepflicht nach § 19 VVG, wonach Sie gefahrerhebliche Umstände wahrheitsgemäß angeben müssen.

Bauweise und Materialien

Massivhäuser aus Stein oder Beton gelten grundsätzlich als weniger risikoreich als Fachwerk- oder Holzhäuser, da sie eine geringere Brandlast aufweisen. Auch das Dachmaterial, die Heizungsart und vorhandene Sicherheitstechnik wie Rauchmelder wirken sich auf die Einstufung aus.

Regionale Risikofaktoren

Die Lage des Gebäudes beeinflusst die Prämie über die Zuordnung zu einer Sturm- und Hagelregion sowie, bei Elementarschäden, zu einer Zonierungsklasse für Überschwemmungsrisiko. Auch die örtliche Wasserhärte kann relevant sein, da hartes Wasser Rohrleitungen stärker belastet.

Obliegenheiten sind vertragliche Pflichten, die Sie als Versicherungsnehmer einhalten müssen, um den vollen Versicherungsschutz zu behalten. Sie sind in § 28 VVG geregelt und umfassen sowohl Pflichten vor als auch nach einem Schaden.

Vor einem Schaden zählt dazu etwa, wasserführende Leitungen bei längerem Leerstand des Gebäudes abzusperren oder das Gebäude ausreichend zu beheizen, um Frostschäden zu vermeiden. Nach einem Schaden besteht die Pflicht, diesen unverzüglich zu melden und den Schaden möglichst gering zu halten, etwa durch das Abstellen des Wassers bei einem Rohrbruch.

Verletzen Sie eine Obliegenheit grob fahrlässig, kann die Versicherung ihre Leistung nach § 81 VVG anteilig kürzen. Bei vorsätzlicher Verletzung ist eine vollständige Leistungsfreiheit möglich. Diese Regelung macht deutlich, warum eine schnelle und korrekte Schadenmeldung wichtig ist.

• Schaden unverzüglich beim Versicherer melden
• Weitere Schäden nach Möglichkeit verhindern, etwa durch Absperren von Wasserleitungen
• Schäden dokumentieren, bevor Aufräumarbeiten beginnen
• Belege für entstandene Kosten sorgfältig sammeln

Der Vertrag über eine Gebäudeversicherung unterliegt wie andere Versicherungsverträge dem Versicherungsvertragsgesetz. Bei Abschluss über Telefon, Internet oder Vermittlung ohne persönlichen Kontakt steht Ihnen nach § 8 VVG ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu.

Eine ordentliche Kündigung richtet sich nach § 11 VVG in Verbindung mit den vereinbarten Vertragsbedingungen. Nach einem Schadenfall besteht häufig ein gesondertes außerordentliches Kündigungsrecht, das sowohl Ihnen als auch dem Versicherer offensteht.

Beim Eigentümerwechsel, etwa durch Verkauf des Hauses, geht die bestehende Gebäudeversicherung in der Regel auf den neuen Eigentümer über. Beide Seiten haben in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht, das innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Eigentumsübergang ausgeübt werden kann.

• Widerruf: 14 Tage ab Vertragsschluss nach § 8 VVG
• Ordentliche Kündigung: nach den vereinbarten Fristen gemäß § 11 VVG
• Sonderkündigungsrecht nach einem Schadenfall und beim Eigentümerwechsel

Nicht jedes Gebäude ist gleich, und die passende Deckung richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung und Bauart. Ein individuelles Versicherungspaket berücksichtigt Besonderheiten wie Anbauten, Dachausbauten oder eine separate Einliegerwohnung.

Bei Eigentumswohnungen schließt üblicherweise die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gemeinsame Gebäudeversicherung für das gesamte Objekt ab, während der einzelne Eigentümer für sein Sondereigentum zusätzlich eine Hausratversicherung benötigt. Informationen zu Eigentum und Grundbesitz insgesamt bündelt der Bereich Haus- und Grundbesitzversicherungen im Vergleich.

Für Vermieter ist zusätzlich relevant, dass Schäden durch mietende Dritte unter bestimmten Voraussetzungen über die Gebäudeversicherung reguliert werden, während Ansprüche gegenüber dem Mieter selbst über dessen Haftpflichtversicherung laufen. Ein Überblick zu Haftungsfragen findet sich unter Private Haftpflichtversicherung im Vergleich.

• Einfamilienhaus: Versicherungssumme richtet sich nach Wohnfläche und Ausstattung
• Mehrfamilienhaus: Mieteinnahmen und Vermieterinteressen sind zusätzlich relevant
• Eigentumswohnung: Gemeinschaftliche Police der WEG für das Gesamtgebäude
• Denkmalgeschützte Gebäude: besondere Wiederherstellungsauflagen einkalkulieren

Ein Vergleich mehrerer Tarife zeigt Unterschiede bei Deckungsumfang, Selbstbehalt und Zusatzbausteinen, die sich aus den reinen Beitragszahlen allein nicht ablesen lassen. Deshalb lohnt sich ein Blick über den Preis hinaus auf die tatsächlichen Vertragsbedingungen.

Prüfen Sie insbesondere, ob Elementarschäden eingeschlossen sind, ob ein Unterversicherungsverzicht vereinbart wurde und wie hoch der Selbstbehalt im Schadenfall ausfällt. Diese drei Punkte entscheiden häufiger über die tatsächliche Absicherung als der reine Jahresbeitrag.

Vergleichen Sie außerdem die Bedingungen für Nebenleistungen wie Mietausfall, Aufräumkosten und Sachverständigenkosten, da diese im Schadenfall einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten ausmachen können. Ein strukturierter Vergleich verschiedener Angebote erleichtert diese Prüfung erheblich gegenüber dem Lesen einzelner Bedingungswerke.

1. Gebäudedaten zusammenstellen: Baujahr, Wohnfläche, Bauweise, Dachform und vorhandene Sicherheitstechnik erfassen.
2. Risikolage klären: prüfen, ob das Grundstück in einer erhöhten Elementarrisikozone liegt.
3. Tarife im Vergleich gegenüberstellen: Deckungsumfang, Selbstbehalt und Zusatzbausteine prüfen, nicht nur den Beitrag.
4. Versicherungssumme festlegen: nach einem anerkannten Verfahren ermitteln, um Unterversicherung zu vermeiden.
5. Vertrag abschließen und Unterlagen prüfen: Versicherungsschein und Bedingungen auf Vollständigkeit der besprochenen Bausteine kontrollieren.
6. Im Schadenfall unverzüglich melden und Schaden dokumentieren, bevor Aufräumarbeiten beginnen.

Wiederherstellungswert

Der Betrag, der nötig ist, um ein beschädigtes Gebäude in gleicher Art und Güte wiederherzustellen.

Wert 1914

Eine historische Rechengröße zur Ermittlung der Versicherungssumme bei gleitender Neuwertversicherung.

Gleitender Neuwertfaktor

Ein jährlich angepasster Faktor, der Versicherungssumme und Beitrag an die Baupreisentwicklung koppelt.

Elementarschadenversicherung

Zusatzbaustein für Schäden durch Naturereignisse wie Hochwasser, Starkregen, Erdbeben oder Erdrutsch.

Unterversicherungsverzicht

Vertragliche Klausel, die eine anteilige Kürzung der Entschädigung bei zu niedriger Versicherungssumme ausschließt.

Obliegenheit

Eine vertragliche Verhaltenspflicht des Versicherungsnehmers vor oder nach einem Schadenfall.

Selbstbehalt

Der Teil des Schadens, den der Versicherungsnehmer im Schadenfall selbst trägt.

Zonierungssystem

Ein Einstufungsmodell der Versicherungswirtschaft zur Bewertung des Überschwemmungs- und Starkregenrisikos einer Adresse.

• Versicherungsvertragsgesetz (VVG)
• § 8 VVG, Widerrufsrecht
• § 11 VVG, Dauer und Kündigung des Versicherungsverhältnisses
• § 19 VVG, Anzeigepflicht des Versicherungsnehmers
• § 28 VVG, Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit
• § 75 VVG, Versicherung unter dem Wert
• § 81 VVG, Herbeiführung des Versicherungsfalls
• Versicherungsombudsmann e.V.
• Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Haus- und Grundbesitz
• Gewerbeversicherung
• Sachversicherungen
• Private Haftpflichtversicherung
• Privatrechtsschutz
• Unfallversicherung